売却スケジュールを立てる
買い換えの場合、売却と購入を同時にするのが理想。
なるべくロスの少ないスケジュールを組もう！
住まいを売却する人の中には、買い換えを前提に住まいを売却する人も多いと思います。気になるのは売却した場合、いくら手元に残るかでしょう。まず知りたいのはローンの残債がどれくらいあるかということです。また買い換えに伴なう、諸経費も考えに入れなければなりません。つまり、 「手元に残るお金＝売却代金－ローンの残債－諸経費」
ということになります。
手元に残るお金に自己資金を加えた額が、新しい物件を購入するための頭金になります。当然、売却代金が少なければ、頭金も少なくなりますから、目指す物件が購入できないということにもなりかねません。
買い換えの場合、売却と購入、どちらを先にするかという問題もあります。同時というのが理想ですが、個人的な事情や市況にも左右されます。タイミングが合わないと、仮住まいをしたり、買い替えローンが必要になる場合もあります。なるべく、資金的なロスの少ない売却スケジュールを考えたいものです。詳しくは、当社の担当がアドバイス差し上げます。
媒介契約を結ぶ
仲介会社と結ぶ媒介契約は3種類。
売却する物件の商品力を理解して選択しよう！
不動産業者（仲介会社）を選んで住まいを売却するときに結ぶのが、「媒介契約」。どの程度、契約する仲介会社に任せるかによって、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3つの契約タイプがあります。最初の２つは、依頼できるのは1社に限られますが、そのぶん売却に努力をしてくれるはずです。売却する物件が人気物件なら、「一般媒介契約」でもいいかもしれません。それぞれ特色があるので、違いを理解して依頼します。
物件の売却に際しては、どの不動産業者に依頼するかが重要なポイントになってきます。当社では、インターネット上のホームページはもちろん、チラシ等の各種広告媒体を駆使して積極的に物件のご紹介に努めております。
当社へお尋ねいただければ、売却についての詳しいアドバイスを差し上げます。無料でご相談をお受けいたしますので、お気軽にご用命ください。
売却交渉・承諾
査定価格で住まいの「価値」を判断。
売り手と買い手がメリットを感じる価格を探る！
仲介会社に売却の相談をすると、物件の査定をしてくれます。一般的には、「3か月程度で買い手が付く」ことを想定して金額をご呈示いたします。早期に売りたければ、その金額より低く設定することも必要です。逆に、高く設定すれば、長期戦を覚悟する必要が出てきます。いずれにしても、仲介会社の査定価格は、売出価格を決める参考としていただき、最終的には担当者と相談の上決定されることがポイントになります。
物件を売り出すと見学者の訪問を受けるようになります。見学者があなたの住まいを気に入ると、仲介会社を通じて買付依頼書が届きます。そこには購入希望価格や代金の支払方法、物件引渡しの希望日などが記載されています。価格は必ずしも売出価格が成約価格になるわけではありません。内容に依存がなければ、売却を承諾します。
売買契約
売却は、購入者との共同作業。
お互いが信頼を得られるように準備等で、遅れや漏れがないように！
不動産売買契約に向けて、必要な書類などの準備を行います。特に注意するのは、付帯設備の範囲と瑕疵担保責任の確認です。重要事項説明書は、仲介会社が作成してくれますが、代金に含まれる付帯設備（照明器具やクーラー、庭木や庭石など）の範囲等は、重要事項説明書に書き込みます。間違うと、契約破棄などトラブルのもとになるので注意が必要です。
売買契約当日は、買主と仲介会社とともに、重要事項説明に立ち会い、契約に移ります。両者が内容に納得し、契約書に署名、押印したら契約終了です。その後は、契約書の内容をもとに進行することになります。
売主は、契約後買主から手付金（物件価格の5～20％）を受け取ることもありますが、これは一般的に解約手付けとみなされます。売主が一方的に解約する場合は、手付金の2倍の金額を買主に支払うことになりますので、注意が必要です。
残金の受け取り・引渡し
物件引渡しまでに所有権移転登記の書類を用意。
引渡し後は、税金の軽減措置をチェック ！
残金受取後、物件引渡し前にやっておくこととして、抵当権の抹消があります。売却物件に、ローン残債があり抵当権など第三者の権利がついていたら、売主は所有権移転時までにそれらの権利を抹消し、契約内容どおりの状態にしておかなければなりません。
引渡し前には、買主とともに現地確認を行います。契約締結から引き渡しまでの間に物件の変化がないか確認します。また、所有権移転登記のために必要な書類等を準備しておきます。残金決済は買主、売主、仲介業者、司法書士等が同席して行われます。残代金の授受は、売主から買主へ所有権移転登記が万全に行える旨の確認が、司法書士等より得られた後に行います。残金決済が終わると、税金の精算を行い、鍵を買主に渡すことになります。
